Dettaglio parere dell'Avv. Maurizio Villani in materia fiscale e tributaria

16/03/2005

La nozione di 'pertinenza urbanistica o edilizia' ha caratteristiche diverse dal concetto di 'pertinenza civilistica'

Quesito

Preg.mo Avv. Villani, sono un Dottore Commercialista, nel ringranziarLa per la sua disponibilità e nell'apprezzare in modo particolare la sua grande professionalità sulla complessa materia fiscale, Le chiedo un parere sul seguente caso.

Un mio cliente ha acquistato da una impresa costruttrice, un locale (laboratorio artigianale).

La ditta costruttrice ha emesso fattura applicando l'aliquota I.V.A. Del 20%.

Si fa presente che tale locale è inserito in un complesso immobiliare dove sono presenti due locali (botteghe commerciali) a piano terra di cui uno di proprietà del mio cliente mentre l'altro che risulta accatastato come C/1 ha una grande terrazza adiacente al locale medesimo e pertinenza dello stesso.

Il resto dei locali sopra terra sono adibiti a civile abitazione (A/2).

Orbene il mio cliente ha richiesto l'applicazione dell'aliquota I.V.A. al 10% in virtù della legge 1493/67 (legge Tupini) in quanto la superficie totale dei locali adibiti a negozi, laboratori artigianali, ecc. non risulta superiore al 25% dell'intera superficie dell'immobile e quella dei locali adibiti ad abitazioni risulta superiore al 50% della superficie totale dei piani sopra terra.

La ditta costruttrice contesta la richiesta in quanto asserisce che nel calcolo del 25% della superficie adbita a locali non abitativi (C/1 ecc.) occorre aggiungere l'ampia terrazza adiacente uno dei 2 locali commerciali e cita la R.M. 370924 del 9/2/1982.

Dopo accurato esame, ritengo che la R.M. citata disciplini un caso opposto in cui nel calcolo della superficie abitativa occorre considerare le pertinenze (balconi, terrazze, sottotetto!).

Nel caso 'de quo' la terrazza non può essere considerata pertinenza di un locale commerciale e quindi non dovrebbe rientrare nel calcolo del 25% della superficie totale dei piani sopra terra.

Il problema sta quindi se:
- non considerare la superficie della terrazza adiacente al locale bottega (C/1) come rientrante nel calcolo del 25% della superficie totale dell'edifricio di nuova costruzione non di lusso e rendere legittima l'applicazione dell'aliquota I.V.A. del 10% fermo restando il rispetto dell'altro limite previsto dalla legge;
oppure
- considerare la superficie della terrazza adiacente al locale bottega (C/1) come rinetrante nel calcolo del 25% della superficie totale dell'immobile e di conseguenza superare tale limite e rendere legittima l'applicazione dell'aliquota I.V.A. residuale del 20% da parte del costruttore sulla fattura emessa per la vendita dell'immobile.

sin d'ora Avvocato, spero che possa incontrarLa in occasione dei numerosi ed interessantissimi convegni al quale partecipa come relatore.

Prov. Catania

Parere

Egregio Dottore, in merito al quesito che mi ha posto, Le faccio presente quanto segue.

Il quesito da Lei prospettato è prettamente tecnico e, quindi, come tale, la soluzione deve rinvenirsi nelle disposizioni in materia di urbanistica, oltre che dalle disposizioni contenute nel Codice Civile agli artt. 817 e ss., in tema di pertinenze.

A tal fine, Le preciso che la nozione di 'pertinenza urbanistica o edilizia' ha caratteristiche diverse dal concetto di 'pertinenza civilistica'.

Difatti, come ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. Pen., sez. III, n. 4056 del 21 maggio 1997, n. 7544 dell’11 giugno 1999 e n. 11839 del 18 ottobre 1999), nella nozione di pertinenza urbanistica rientra l’opera che abbia comunque una propria individualità fisica e una propria conformazione strutturale:
- preordinata ad una oggettiva esigenza dell’edificio;
- funzionalmente ed oggettivamente destinata al servizio dell’edificio;
- priva di un autonomo valore di mercato;
- non valutabile in termini di cubatura o dotata di un volume minimo tale da non consentire, in relazione alle caratteristiche dell’edificio, una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede (cfr. Cons. Stato, sez. V, n. 633 del 7 maggio 1993).

Per quanto concerne, invece, il concetto contemplato nel codice civile, l’art. 817 stabilisce espressamente che le 'pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa' e che la destinazione 'può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima'.

Previsione, questa, finalizzata a determinare il presumibile contenuto degli atti di disposizione del bene.

Del resto, anche secondo il prevalente indirizzo della giurisprudenza tributaria, il carattere pertinenziale deriva dall’obiettiva situazione della cosa principale e di quella destinata durevolmente al servizio o all’ornamento della prima e che 'il rapporto pertinenziale non è dato dal tenore delle espressioni usate dalle parti, ma dalla obiettiva ed effettiva situazione in cui si trovano la cosa principale e quella che si assume essere pertinenza di questa' (Comm. Trib. Centr., sez. XII, n. 2217 del 1° luglio 1993).

Tuttavia, in questa sede, Le consiglio di consultare il Regolamento di Condominio, dal quale Lei apprenderà se la terrazza adiacente al locale commerciale è da considerare pertinenza dello stesso.

Nel ringraziarLa per i complimenti che ha voluto farmi, Le porgo distinti saluti.